At købe en lejlighed med et realkreditlån fremkalder ofte negative følelser. Nogle investorer afviser sådanne salgstilbud på forhånd. Men er der virkelig noget at være bange for? Er køb af en gældsgivet lejlighed så farligt for en investor? Det viser sig ikke. Derfor vil vi i artiklen nedenfor beskrive, hvordan du køber en lejlighed med et realkreditlån, og hvordan du forbereder dig på hele projektet.
Det er værd at huske, at når du køber en lejlighed, skal du huske på omkostningerne ved renoveringen. Du kan altid beregne disse på de lommeregnere, der er tilgængelige på dette link.
Vi tjekker grund- og realkreditregistret
Analysen af grund- og realkreditregisteret er det grundlag, som vi skal huske, inden vi køber en lejlighed. Lad os fokusere på kapitel tre og fire. Kapitel tre skal være helt tom. Dette er et sted at angive begrænsninger for lokalerne (f.eks. Opstart af fogedhåndhævelse). Hvis vi under browsing af bogen bemærker sådanne optegnelser, vil det være klogt at trække sig fra købet af lejligheden.
Kapitel fire omhandler pantgebyrer. Vi finder der detaljerne i den bank, der yder lånet, samt størrelsen på realkreditgælden. Det vil være nyttig viden for en potentiel køber, hvilket vil indikere, om det overhovedet er værd at interessere sig for en given ejendom. Husk, at pantet ikke belaster ejendommens oprindelige ejer, men selve ejendommen. Hvis du køber en gældsført lejlighed uden at fuldføre de nødvendige formaliteter, kan det få kreditor til at kræve tilbagebetaling af gælden fra den nye ejer.
Hvordan køber man en lejlighed sikkert?
Vi har allerede kontrolleret grund- og realkreditregistret og fastlagt bankens detaljer. Nu er det tid til at analysere låneaftalen. Personen, der sælger ejendommen, bør give os en kontrakt indgået med banken. Det er værd at kontrollere det omhyggeligt. Sælgeren skal også sende et særligt brev / en anmodning til banken om at fastsætte det beløb, hvis betaling vil opløse pantet. I denne situation bør banken acceptere tidlig tilbagebetaling af ansvaret og bestemme de endelige omkostninger ved at betale pantet tilbage. Dette samtykke (kaldet løftet) skal indeholde bankens erklæring, det samlede beløb for tilbagebetalingen samt det bankkontonummer, som betalingen skal foretages til. Løftet er en garanti for låntageren om, at tidlig tilbagebetaling af ansvaret vil gøre det muligt at slette realkreditlån fra grund- og realkreditregistret.
Husk, at tidlig tilbagebetaling af lån undertiden er forbundet med en ekstra provision til banken (priserne spænder fra 1 til endda 5% af gældens værdi). Mere om tidlig tilbagebetaling af realkreditlån og potentielle omkostninger finder du her.
Det er på købers side at sikre, at pantet annulleres. Det kan gøres af sælger selv (før køb af ejendommen) eller køber (sletning finder sted efter lejligheden er købt).
Hvordan køber man en lejlighed og sletter et realkreditlån?
Sælger kan slette realkreditlån fra grund- og pantebogen. Til dette formål skal han betale den resterende gæld af, før han underskriver købs- og salgskontrakten. Faktisk er det få sælgere, der har midler nok til at betale lånet tidligt tilbage. Derfor er en af de mulige løsninger tilbagebetaling af depositum ved køb af lejlighed. Dette depositum betales til sælgers konto i henhold til den foreløbige kontrakt. Sælgeren betaler gælden, og banken afgiver en erklæring om fuld tilbagebetaling af gælden og samtykke til at annullere realkreditlånet. Sælger indsender en ansøgning til tinglysningsdomstolen (en erklæring fra banken er en nødvendig bilag). Retten analyserer dokumentationen og afgiver en erklæring om fjernelse af pant. Sælgeren bringer dette dokument til notaren. Der sælges ejendommen, og realkreditlånet slettes samtidig fra matrikel- og pantebogen.
Denne form for sletning af et realkreditlån kan synes praktisk for en lejlighedskøber. Dette er dog ikke den sikreste løsning for ham. Sælger kan trække sig fra den foreløbige kontrakt og nægte at betale depositum. Så står vi over for en unødvendig og tidskrævende retssag.
En langt mere sikker løsning vil være fjernelse af realkreditlån af den nye ejer af lokalerne. Fremgangsmåden er derefter som følger. Sælger indhenter en erklæring fra banken om muligheden og mængden af tidlig tilbagebetaling af gælden (løfte). Det er vigtigt, at erklæringen skal udstedes på datoen for salgs- og købsaftalen. Køberen bør personligt kontrollere dokumentets rigtighed (tilbagebetalingsbeløb, bankkontonummer, samtykke til at fjerne realkreditlånet). Hvis alt går godt, købes en gældsberettiget lejlighed.
Den nye køber af lejligheden skal selv betale restgælden og overføre den til den angivne bankkonto. Det resterende beløb, der er angivet i købskontrakten, skal overføres til sælgeren. Metoden for denne betaling er fastlagt på sælger - køberlinjen. Både bankoverførsel og kontanter er acceptable.
Den nye ejer af lejligheden modtager en erklæring fra banken om fuld tilbagebetaling af gælden og samtykke til at annullere realkreditlånet. Dokumentet er grundlaget for at indsende ansøgningen til tinglysnings- og tinglysningsretten. En korrekt udfyldt ansøgning med bilag indsendes til retten. Ventetiden er normalt 1-2 måneder (afhængigt af regionen i vores land). Efter dette tidspunkt beslutter retten at fjerne pantet fra ejendommen. Dette ledsages af et formelt gebyr, som den nye ejer skal betale. Dens mængde er ikke for høj og svinger normalt omkring 100 PLN.
Selvsletning af pant kan være mere kompliceret for køberen. Han efterlader dog fuld kontrol over sine egne penge. Penge, der er beregnet til at betale pantet til, går ikke til sælger, hvilket gør køb af en lejlighed mindre risikabelt.
Hvad med en lejlighed med et franc -pant?
Proceduren for salg af en lejlighed med pant i fremmed valuta er den samme som for pant i polske zlotys. Den eneste forskel er specificiteten af kontoudtog (løfte). Banken er måske ikke for begejstret for tidlig tilbagebetaling af gæld. Løftet skal indeholde en erklæring om muligheden for at slette realkreditlånet efter tilbagebetaling af gælden, bankkontonummer og det resterende beløb, der skal tilbagebetales. Husk, at banken skal angive værdien af gælden efter konvertering til den polske valuta. Valutakurser er variable, men banken skal angive deres aktuelle værdi skriftligt. Konverteringen af gælden fra CHF til PLN er en bindende værdi og betyder det samlede beløb, vi skal betale den dag, gælden er afviklet. Den situation, hvor banken angiver værdien af gælden i fremmed valuta (uden omregning) er uacceptabel. I dette tilfælde kender den potentielle køber ikke realgældens realbeløb.
Problemet vises også på sælgers side. Nogle mennesker optog lån, da værdien af den schweiziske franc kun var 2 PLN (i dag handler det om 3,90 PLN). Således kan beløbet på nogle realkreditgebyrer overstige ejendommens reelle værdi. I denne situation accepterer banken muligvis ikke den tidlige tilbagebetaling af gælden. Selvom han gør det, skal sælgeren betale det manglende beløb fra sine egne ressourcer - hvilket er helt urentabelt for ham.
Generelt tilbyder polske banker praktisk talt ikke længere lån i fremmed valuta (med få undtagelser kan du læse i denne artikel) netop på grund af den massive stigning i gælden hos mange låntagere. Mens takket være de faldende renter i Schweiz deres afdrag ikke steg proportionelt med valutakursen, er værdien af gæld konverteret til zlotys mulig.
Betyder realkreditbelastningen, at ejendommen er i gæld?
Det viser sig ikke nødvendigvis. Sletningen af realkreditlån fra grund- og realkreditregistret sker ikke automatisk, efter at bankgælden er tilbagebetalt. Ejeren skal udarbejde en passende ansøgning og forelægge den for retten. Faktisk husker mange mennesker ikke at fuldføre denne formalitet. Der kan forekomme en registrering af realkreditgæld i grund- og realkreditregistret længe efter, at gælden er fuldt indfriet. Derfor er det værd at afklare denne situation med sælgeren. Hvis sletningen af realkreditlånet kun er et spørgsmål om formel karakter, er det bedre at afvikle det, før du underskriver lejlighedskøbs- og salgsaftalen. På denne måde kan køberen være sikker på, at hans nye ejendom på ingen måde vil være gældsbetjent eller pantbåret.
