Inden vi køber en lejlighed, står vi over for mange valgmuligheder. Det første er valget mellem nye og sekundære markedslejligheder. I de seneste årtier har der været et fald i populariteten af lejligheder i gamle boligblokke. Det er sandsynligvis forbundet med mange fordele som følge af køb af lejligheder fra udviklere. Nedenfor præsenterer vi de grundlæggende fordele og ulemper ved begge disse løsninger.
Husk at overveje omkostningerne ved renovering eller efterbehandling, inden du køber en lejlighed. Du kan beregne dem begge gratis på konstruktionsberegnerne.
Fordele og ulemper ved det primære marked
Lejligheder i nye blokke skabes baseret på nye teknologiske løsninger. Dette oversætter mærkbart til komforten ved deres brug. Interiøret i lejligheder er normalt ret let at arrangere, og deres layout er ganske gennemtænkt. Efter køb af ejendommen er alt, hvad vi skal gøre, at afslutte den ordentligt (de fleste af de nye lejligheder er i bygherrens stand). Det anslås, at omkostningerne ved færdiggørelse af en ny lejlighed er ca. PLN 1.000 / m2men omkostningerne kan variere meget. Ligesom investeringsafkastet i en lejlighed over mange år. For at beregne, hvor meget det hele vil koste os, er det værd at bruge profit.pl -webstedet og selv beregne det.
En anden fordel ved nybyggeri er den moderne infrastruktur i det omkringliggende område. Der bygges moderne garager, butikker og legepladser omkring de nye blokke. Området ser ofte meget bedre ud, end når det er omgivet af store pladeblokke. Nogle nybyggede boligområder lukkes yderligere, hvilket øger beboernes sikkerhed og øger deres livskvalitet. Der er også en opfattelse af, at de fleste godser i nye boligblokke (selv dem, der ikke er indhegnede) er meget sikrere end nærheden af præfabrikerede boligblokke. Det afhænger naturligvis af placeringen, men under hensyntagen til den almindeligt anvendte overvågning inde i den lukkede ejendom og den konstant tilstedeværende sikkerhed, er det svært at forestille sig en mere sikker ejendom.
Det elegante udseende af trapper er også vigtigt, da de ikke ligner dem fra gamle, ofte beskadigede bygninger. Funktionelle elevatorer og elegante omgivelser gør det meget mere behageligt at bo i nye bygninger. Det er også fordelagtigt for investorer, der planlægger at leje deres nye lejlighed. Effektive omgivelser og et nyt interiørarrangement vil helt sikkert øge prisen på at leje en lejlighed.
Det er også værd at huske, at investorer, der køber fast ejendom på det primære marked, ikke skal betale skat af civilretlige transaktioner (som det er tilfældet med fast ejendom på det sekundære marked). Værdien af denne afgif.webpt svarer til 2% af ejendomsværdien. I praksis skal de dog betale moms (inkluderet i prisen på lejligheden), hvilket betyder, at den faktiske afgif.webpt for staten er meget højere end for sekundærmarkedet.
En yderligere fordel er, at nye lejligheder er omfattet af en flere års garantiperiode. Alle mangler og mangler i lejligheden, som ikke var forårsaget af forkert brug, skal repareres af bygherren. For investoren vil det være en ekstra sikkerhed, der garanterer, at han ikke står over for uforudsete udgif.webpter i fremtiden. På dette tidspunkt er det også værd at nævne de små gebyrer i forbindelse med driften af bygningen. De nye blokke vil ikke kræve renovering i mange år, hvilket vil udmønte sig i en mærkbar reduktion af bidragene til renoveringsmidler. Moderne konstruktionsløsninger gør også varmeregninger meget lave.
Den eneste betydelige ulempe ved denne løsning er ejendomsprisen. Lejligheder i nye boligblokke er stadig dyrere end dem på det sekundære marked. For de samme penge kan vi købe en større, brugt ejendom, som derudover bliver placeret tættere på bymidten. For nogle investorer kan behovet for at vente på en lejlighed også være en ulempe. Udviklere forsøger at samle købere, før hele blokken er færdig. Derfor ser mange investorer kun deres lejlighed i designet. Nogle gange skal du vente op til flere år, før transaktionen er gennemført og flytte ind i lejligheden.
Fordele og ulemper ved eftermarkedet
Det sekundære marked er ofte forbundet med grå blokke lavet af store paneler. Imidlertid har billedet af gamle og grimme boligområder ikke altid en reel begrundelse. Flere og flere gamle boligområder moderniserer deres infrastruktur, og de isolerede blokke får et æstetisk udseende.
En anden fordel til fordel for det sekundære marked er normalt en god placering. De fleste af de gamle blokke er placeret nær byernes centrale punkter. Deres karakteristiske træk er normalt veludviklet infrastruktur og passende transportforbindelser med resten af byen.
Desværre kan boligkvaliteten efterlade meget at ønske. En masse ejendomme fra det sekundære marked kræver større renovering. I tilfælde af nye lejligheder har vi ingen større problemer med at estimere omkostningerne ved disse arbejder. Renovering af en besat ejendom er dog næsten altid forbundet med tidligere uforudsete udgif.webpter. Den oprindelige investors omkostningsestimat kan afvige fra det reelle beløb med op til 30-40%. Udgif.webpterne til renovering af en gammel lejlighed kan naturligvis også beregnes på Byggeregnemaskinerne (klik her for at beregne omkostningerne ved renovering gratis), men der er altid en risiko for, at det under renovering af badeværelset bliver nødvendigt at udskifte for eksempel hele VVS'en eller yderligere arbejde med tørring af fugtige vægge. Dette er en ganske stor ulempe, der er værd at være særlig opmærksom på.
En anden ulempe, der afskrækker potentielle investorer, er omgivelsernes grimme og ineffektive udseende. Grå trapper, ingen pladser, legepladser eller endda ingen elevator i en lejlighedskompleks på fire niveauer er desværre almindelige. En yderligere ulempe er manglen på tilstrækkelige overdækkede parkeringspladser. De fleste beboere er tvunget til at efterlade deres køretøjer i det fri. Selvfølgelig kan man kun seriøst overveje at sikre området.
Et væsentligt problem med lejligheder på det sekundære marked (især i boligblokke bygget før 1990) er den konstante indretning af værelser. Renovering af denne type ejendom kan være meget vanskelig. De fleste vægge i umærkelige lejligheder kan ikke flyttes eller rives ned. Som følge heraf kan vi ikke ændre rummets indretning, og for trange og smalle korridorer er en stor vanskelighed ved brug. Derfor, før du køber en ejendom fra det sekundære marked, skal du omhyggeligt studere dens tilstand, tænke over muligheder for renovering og se det omkringliggende område.
Sammenligning af omkostningerne ved færdiggørelse af lejligheden og udgif.webpter til renovering
Som nævnt ovenfor kræver lejligheder fra det primære marked normalt en komplet finish. De er i udviklerens standard, hvilket betyder, at vi stadig skal investere i gulvbehandling, vægmaling, badeværelse og køkkenudstyr, efterbehandling af sanitære installationer og indkøb af basisudstyr. De omtrentlige omkostninger ved færdiggørelse af en typisk lejlighed er omkring PLN 1.000 / m2men flere detaljer om det kan findes i denne artikel.
Til gengæld skal vi i lejligheder fra det sekundære marked selv vurdere omfanget af renovering. I de fleste tilfælde vil det dog være muligt at anvende den eksisterende infrastruktur. Omkostningerne ved renovering er næsten altid lavere end omkostningerne ved at færdiggøre en lejlighed i en udviklerstandard. Den eneste undtagelse er gamle lejligheder, som er i en meget dårlig stand. Behovet for at tørre vægge, fjerne svampe, udskifte vinduer eller renovere hele den elektriske og sanitære installation kan øge omkostningerne ved hele projektet betydeligt. En sådan situation er imidlertid sjælden. I langt de fleste tilfælde er omkostningerne ved renovering af en gammel lejlighed lavere end omkostningerne ved at færdiggøre en ny lejlighed i en udviklerstandard. Detaljer om omkostningerne forbundet med en omfattende renovering af en brugt lejlighed findes i denne artikel.
Hvilke nye lejligheder er de mest populære?
I flere år har toværelses lejligheder med et areal på ikke over 50 m været de mest populære blandt investorer2. Dette er den mest omkostningseffektive løsning. To separate værelser kan øge lejeprisen eller tillade en familie med et barn at bo. Det er også en god løsning i akademiske byer. Mange unge udlejere bor i et værelse og lejer et andet. På denne måde modtager den midler til husleje og egne grundudgif.webpter.
Studiolejligheder er lidt mindre populære. Det er relateret til deres lavere funktionalitet. Et enkeltværelse er ikke den bedste løsning for en familie med børn og giver ikke så mange lejeindtægter. De toværelses lejligheder, der er nævnt ovenfor, er meget mere funktionelle og populære. Interessant nok kan deres størrelse kun være lidt større. 2 værelser er proppet ind i et relativt lille område af udviklere. Takket være dette er en 2-værelses lejlighed ikke meget dyrere end en studiolejlighed. Det kan dog være meget stramt for en familie på 3 eller 4 …
Investorer er også interesserede i 3-værelses lejligheder. Imidlertid indebærer deres køb meget større omkostninger end for studiolejligheder og toværelses lejligheder. Investorer uden tilstrækkelig kapital skal have mindst 20% af deres eget bidrag. Beløbet på deres kreditforpligtelse er også højere. En højere pris på en lejlighed kan også være forbundet med en stigning i kreditværdigheden. Dette er til gengæld en begrænsning for en bestemt gruppe potentielle investorer. En 3-værelses lejlighed er en meget behagelig løsning for investoren, men ikke alle har råd til det.
De mindst populære er 4 og 5-værelses lejligheder og lejligheder. Dette er langt den dyreste løsning, hvis omkostninger er ret afskrækkende for mange investorer. I øjeblikket trækker udviklere fra at bygge større lejligheder og lejlighedsbygninger. Mange store lejligheder i boligblokke, der er flere år gamle, har stadig ikke fundet deres købere. Derfor kan vi, når vi køber denne type fast ejendom, regne med attraktive prisrabatter og privilegier. I mange tilfælde er investoren i stand til at forhandle en meget attraktiv kvadratmeterpris2 ejendom. Når du køber en lejlighedsbygning, kan du nogle gange forhandle om en ekstra parkeringsplads eller en rummelig terrasse. Desværre koster købsomkostningerne for de største lejligheder ofte millioner af dollars. Det er en luksus, som kun en lille gruppe investorer har råd til.
Hvorfor vinder nybyggeri over gamle blokke?
Det er svært at besvare dette spørgsmål entydigt. Det er der sikkert mange grunde til. Det vigtigste synes imidlertid at være den højere standard og komfort i livet. Elegante boligområder er mere fristende end gamle boligblokke i beton. Moderne infrastruktur gør det mere behageligt og sikkert at bo i nye lejligheder. Højere boligkomfort udmønter sig også i en mærkbar stigning i prisen på leje af en lejlighed. For mange investorer er dette den rigtige måde at investere deres kapital på.
En utvivlsomt fordel er også MdM - Mieszkanie dla Młodych -programmet, hvorunder kun nye lejligheder i en udviklerstandard er medfinansieret.
I mellemtiden bliver lejligheder på det sekundære marked ældre. Mange af dem er lejligheder i præfabrikerede blokke. Levedygtigheden af disse strukturer er et emne mellem mange specialister. Nogle mener, at blokke lavet af store plader vil vare flere dusin år, mens andre hævder, at disse strukturer er i fare for at kollapse. Den usikre tekniske tilstand af sådanne faciliteter opmuntrer bestemt ikke til potentielle investorer, der i stigende grad læner sig mod udviklerlejligheder.
