Det anslås, at næsten 600.000 polske familier tilbagebetaler deres realkreditlån i schweiziske franc. Nogle låntagere overvejer at sælge en lejlighed og slippe af med pantet. Men er det muligt? Tillader banker det? Det viser sig, at det er.
Vil du se, hvad de reelle omkostninger ved dit realkreditlån er? Brug den uafhængige lommeregner, der er tilgængelig her.
Hvordan er det egentlig med et realkreditlån i francs?
Lån i schweizerfranc vækker store følelser. De fleste lån i udenlandsk valuta blev optaget, da CHF -valutakursen svævede omkring 2,20 - 2,50 PLN. Den schweiziske francs nuværende valutakurs er mindre end 5 PLN, hvilket betyder, at værdien af kreditors realkreditgæld er fordoblet. Samtidig faldt renten (lavere renter), så mængden af månedlige rater ikke steg proportionelt.
Lad os som et eksempel tage familien Kowalski, som i 2008 optog et boliglån til 100% af lejlighedens værdi (værd 350.000 PLN). På det tidspunkt var margenen ca. 1%, og LIBOR CHF 3M -forholdet var ca. 2,65 pct. Beløbet på lånet til Kowalska -familien var relativt lavt (ca. 1.600 PLN). En alternativ rate på et realkreditlån i den polske valuta var dengang omkring PLN 2.200.
Lån i schweiziske franc var i en privilegeret position frem til 2013. På det tidspunkt blev mængden af lån i schweizerfranc og zloty udlignet. Indtil nu er renten faldet betydeligt, takket være, at lån i schweizerfranc stadig er præget af et lavt afdrag. Det største problem er imidlertid størrelsen af det udestående ansvar. Vores eksemplariske Kowalski -familie betalte i 8 år afdrag med en samlet værdi på omkring 170.000 PLN. Realkreditlånet opkræves dog stadig med hensyn til den indfødte valuta til cirka PLN 530 tusind. Lad os endda antage, at ejendommens værdi forblev konstant på PLN 350.000. I denne situation vil familien Kowalski sandsynligvis ikke beslutte at sælge lejligheden. For dette projekt skulle hun betale ekstra omkring 180.000 PLN fra sin egen lomme.
Ved du det…Afhængigt af lånerådgiveren kan omkostningerne ved et lån i samme bank være højere eller lavere med endda flere tusinde zlotys? Derfor er det værd at sammenligne betingelserne for mindst flere rådgivere. Vi anbefaler det udfylde en kort formular på vores websted - på grundlag vil vi kontakte dig med en meget pålidelig kreditformidler, der tilbyder fordelagtige løsninger i mange banker.
Kontrollere!I dag er det kun mennesker, der tjener indkomst i udlandet, der kan optage et lån i fremmed valuta (mere om dette emne kan du finde ud af fra denne artikel). Som følge heraf er polske låntagere på den ene side ikke udsat for valutasvingninger, men på den anden side har de ikke længere adgang til lån i fremmed valuta, hvor den variable del af renten er meget lav.
Situationen er dog værre for dem, der tog et lån i franc og af en eller anden grund gerne ville betale lånet af tidligere eller sælge ejendommen. Det er naturligvis muligt at sælge en ejendom pantsat i CHF, men rentabiliteten af transaktionen er undertiden meget tvivlsom.
Er bankerne enige om at sælge en lejlighed pantsat i franc?
Banken er kreditor på realkreditlånet, og det afhænger af ham, om salget af lejligheden overhovedet vil være muligt. Heldigvis tillader de fleste banker (mBank, ING Bank Śląski, Milenium Bank, Multibank, Pekao S.A, PKO BANK POLSKI, Credit Agricole) salg af fast ejendom. Nogle institutioner (f.eks. Alior Bank og Bank Zachodni WBK) forbeholder sig retten til at træffe en individuel beslutning. I dette tilfælde dækker analysen ejendommens værdi, den potentielle lejlighedskøbers økonomiske situation samt værdien af realkreditgælden.
Få banker afviser muligheden for på forhånd at sælge en lejlighed pantsat i franc, hvilket kun gør den afhængig af tilbagebetaling af hele gælden.
Hvordan sælger man en gældsværdig lejlighed?
At sælge en lejlighed belastet med schweiziske franclån er ikke det letteste. At finde en køber kan være ret tidskrævende. Derfor er sælgeren i mange tilfælde tvunget til at sælge lejligheden lidt under markedsværdien.
I begyndelsen skal vi sikre os, at kreditor tillader salg af gældsbeboelse og tillader opgaver på realkreditlån. I de fleste tilfælde vil der ikke være et stort problem med det.
Anbefalede bærbare computere - tjek priser!
Meget vigtigere vil være bankens erklæring om værdien af den udestående forpligtelse og muligheden for at slette realkreditlånet. Kreditor skal angive værdien af realkreditlånet, kommissionsbeløbet ved tidlig tilbagebetaling af gælden. Erklæringen skal også indeholde bankkontonummer til betaling af tilgodehavender samt løfte (bekræftelse på, at pantet efter betaling af forpligtelsen kan slettes fra grund- og realkreditregistret). I tilfælde af pant i franc vil det også være vigtigt at konvertere CHF til PLN. Den aktuelle kurs skal angives i bankbrevet. Du kan finde flere oplysninger om, hvordan du afbetaler dit realkreditlån tidligere I denne artikel.
Vi kan vente op til flere uger på, at bankerne udsender en sådan erklæring. Dens omkostninger må ikke overstige 100 PLN.
Vi underskriver en notaraftale med køber af lejligheden
Salget kan foregå på to måder. Den første er at underskrive en forhåndssalgskontrakt. På grundlag heraf foretager køberen en passende forskudsbetaling til sælgers konto. Oftest bruges dens værdi til at afdrage realkreditlånet. Sælgeren betaler realkreditlånet og sletter det fra grund- og realkreditregistret. På et senere tidspunkt underskrives en aftale om køb og salg af fast ejendom. Køber betaler det manglende beløb til den bankkonto, som sælgeren har angivet.
I praksis vil få købere gå med til denne form for transaktion. For køber vil lånetildelingen og dets uafhængige tilbagebetaling være en mere sikker løsning. Til dette formål kræves bankens samtykke til opgaven og underskrivelse af en korrekt formuleret købs- og salgsaftale. Efter udfærdigelse af notarskødet overfører køberen midlerne i to dele.
Den første del går til sælgeren, den anden overføres til bankkontoen og dækker pantets værdi.
Desværre skaber lån i schweizerfranc ofte en bizar situation, hvor gælden overstiger ejendommens reelle værdi. I denne situation vil den potentielle sælger ikke modtage provenu fra salget og nogle gange skulle betale ekstra for at betale pantet tilbage. Et sådant salg har ingen økonomisk begrundelse og forbliver derfor inden for området med teoretiske overvejelser.
Realkreditlån og dens sletning fra matriklen
Som du ved, modtager realkreditlån en post i matrikel- og realkreditregistret. Efter at gælden er tilbagebetalt, slettes posten dog ikke automatisk. Ejeren af ejendommen skal foretage en særlig sletning fra grund- og pantebogen. Hvis kravet er fuldstændigt afgjort, bør sletningen ikke være et for stort problem. Udlejeren skal modtage en erklæring om tilbagebetaling af gæld og samtykke til at annullere pantet fra banken. Derefter skal du indsende en passende ansøgning til tinglysningsdomstolen. Retten behandler ansøgningen inden for 1 til 2 måneder og træffer derefter en afgørelse. En positiv beslutning resulterer i fjernelse af realkreditlån fra grund- og pantebogen. Gebyret for fjernelse af realkreditlån er ca. PLN 100.
Alternativ udvikling - overdragelse af pant og salg af lejligheden
Nogle låntagere finder det rentabelt at overføre deres realkreditlån til en anden ejendom. Det er vigtigt, at låntageren ikke behøver at være dens ejer. Det er tilladt at overføre pant i familiemedlemmers (f.eks. Forældres) ejendomme. Et realkreditlån må kun overdrages med samtykke fra kreditor og alle ejere af ejendommen. Banken vurderer den "nye" bygnings tekniske tilstand, bestemmer dens markedsværdi og beregner værdien af sin sikkerhed. Pantet overføres til en anden bygning, men kreditor skal stadig betale lånet tilbage. Den eneste forskel er, at lejligheden ikke længere er behæftet og kreditor let kan sælge den til markedspriser.
