Priserne på nye lejligheder i udviklerens standard i større byer i vores land er ret høje. I øjeblikket har næsten ingen råd til at købe en stor lejlighed uden hjælp fra et realkreditlån. Vi ser ofte udviklernes grådighed som årsagen til den høje sats pr. M2 fast ejendom. Men er deres indtjening virkelig så høj? Og i hvilket omfang udmønter de sig i højere lejlighedspriser?
Har du købt en lejlighed og leder du efter et gennemprøvet renoveringsfirma? Brug Contractor Search -tjenesten, og modtag tilbud fra virksomheder, der er interesseret i at udføre din ordre!
Hvad er udviklerens margin?
Den gennemsnitlige udviklermargen er omkring 20 procent. Vi skal dog huske, at margenen ikke er bygherrens indkomst. Prisen på lejligheden består af
Variable omkostninger - dvs. jordkøb, ansættelse af bygherrer, konstruktionsdesign, skat, materialer, tilladelsesomkostninger og formaliteter.
Margen - dvs. forskellen mellem faste omkostninger og prisen på en lejlighed.
Faste omkostninger - som nævnt ovenfor er udviklerens margin ikke indkomstbeløbet. Alle faste omkostninger skal fratrækkes margenen (lad os antage 20%). Dette vil være kontorgebyrer, administrationspersonale, marketinggebyrer osv. Faste omkostninger ligger normalt mellem 5 og 12% af margenen. Således er udviklerens samlede indkomst ikke længere så høj.
Udviklerens indtjening i tal
Fra NBP -rapporten "Oplysninger om boligpriser og situationen på bolig- og erhvervsejendomsmarkedet i Polen i tredje kvartal 2015" viser, at de gennemsnitlige indkøbspriser for lejligheder i de største byer i vores land er:
- Warszawa - PLN 7.800 / m2 (inklusive ca. PLN 1.500 i udviklingsmargen).
- Gdynia - PLN 6.800 / m2 (inklusive ca. 1.200 PLN i udviklingsmargen).
- Krakow - 6.400 PLN / m2 (inklusive ca. PLN 1.500 i udviklingsmargen).
- Gdańsk - PLN 6.300 / m2 (inklusive ca. PLN 1.100 i udviklingsmargen).
- Poznań - PLN 6.100 / m2 (inklusive ca. PLN 1.200 i udviklingsmargen).
- Wrocław - PLN 6.000 / m2 (inklusive ca. PLN 1.100 i udviklingsmargen).
- Źódź - PLN 4500 / m2 (inklusive ca. PLN 900 for udviklermarginen).
Baseret på ovenstående beregninger vil vi overveje omkostningerne ved køb af en eksempelvis lejlighed. Lad os antage, at vi køber et toværelses lokaler med et areal på 40 m22. Hvor meget vil udviklerens margin være?
- Warszawa - prisen på lejligheden vil være PLN 312.000. Udviklerens margin er cirka 60.000 PLN.
- Gdynia - vi betaler 272.000 PLN for lejligheden. Heraf vil 48.000 PLN blive afsat til udviklingsmargenen.
- Krakow - i 40 m2 vi betaler 256.000 PLN for lejligheden. Udviklerens margin er cirka 60.000 PLN.
- Gdańsk - købet vil koste cirka PLN 252.000. Udviklerens margin er PLN 44.000
- Poznań - vi vil købe en lejlighed på det primære marked for ca. 244.000 PLN. Heraf vil 48.000 PLN blive brugt med udviklerens margin.
- Wrocław - lokalerne vil koste omkring PLN 240.000. Udviklerens margin er cirka PLN 44.000.
- Źódź - prisen på lejligheden vil være relativt lav og beløbe sig til 180.000 PLN. Okay. 36.000 PLN. af ovenstående beløb vil være udviklerens margin.
Er udviklerindtjening virkelig så høj?
Det er rigtigt, at udviklingsmargenen kan være en ganske tung byrde for den person, der køber ejendommen. Den gennemsnitlige margin i tredje kvartal 2015 var 20% af ejendomsværdien. Det betyder naturligvis ikke, at udvikleren har tjent så meget på salget. Efter fradrag af de faste omkostninger forblev 8 til 15% i lommen. Er det meget?
Fra købers synspunkt, helt klart ja. Specialister understreger dog, at med det ofte multi-million dollar bidrag og handelsrisiko er dette ikke en overdreven indsats. Udviklere nævner tiden for højkonjunkturen, hvor den gennemsnitlige margin var omkring 40%. Alt tyder på, at den intense stigning i ejendomspriserne allerede er bag os. Meget høje udviklingsmargener er historie. Det er rigtigt, at der også er investeringer, hvor margenen er over 30%. De er dog nu sjældne. Oftere og oftere falder udviklingsmargenen under værdien på 20%. På en måde hænger det sammen med implementeringen af den anden udgave af Mieszkanie dla Młodych -programmet, hvor du også kan købe lejligheder fra det sekundære marked. Dette tvinger udviklere til at reducere priserne og indirekte sænke deres margener.
Hvor de ublu faste ejendomspriser kommer fra
Nogle gange vises ejendomme i salgstilbudene, hvis priser adskiller sig markant fra de nuværende markedspriser. Er det relateret til den ekstreme grådighed hos udvikleren, der ønsker at tjene mere fra køberen? Ikke nødvendigvis. Husk, at en af komponenterne i omkostningerne ved lokalerne er byggegrundens købspris. Derfor vil priserne på lejligheder på usædvanligt attraktive steder være meget dyrere for køberen. Ved fastsættelse af jordprisen bruges PUM (Usable Residential Area) -prisen oftest. Det er en indikator, der viser, hvor meget boligareal der kan ”opnås” fra hver kvadratmeter2 jordoverflade. Rumlige udviklingsplaner, der angiver det maksimale antal etager i en bygning, har den største betydning for PUM -indekset. For eksempel, hvis planerne giver mulighed for opførelse af en 4-etagers bygning, så er PUM-koefficienten for hver 1 m2 jorden bliver 4.
For forenkling antager vi, at jo højere jordens værdi er, desto højere vil PUM -koefficienten være. Den gennemsnitlige værdi for Warszawa er ca. 1.800 PLN. Til sammenligning overstiger værdien af PUM i Łódź ofte ikke PLN 500. Derfor vil ejendomspriserne i denne by være meget mere attraktive.
Og når vi køber en lejlighed?
Hvis vi allerede har besluttet at købe en lejlighed af en bygherre, er det værd at overveje omkostningerne ved dens efterbehandling. Hvis vi vil udføre værkerne til en anstændig standard, skal vi tage højde for udgif.webpterne til op til 20% af lejlighedens startpris. Selvfølgelig kan arbejdet også udføres meget billigere, og den nøjagtige pris kan beregnes på reparationsberegner.
Og hvor finder man en dokumenteret entreprenør, der vil udføre arbejdet på et højt niveau på samme tid og ikke vil fakturere dig for et stort beløb? Det bedste på Internettet, blandt dokumenterede virksomheder, der vil præsentere dig for tilbud efter udfyldelse af denne formular.
