Når man beslutter sig for at sælge eller købe fast ejendom, er det værd at stifte bekendtskab med den rumlige udviklingsplan og kontrollere datoen for dens ikrafttræden. Det har mange juridiske konsekvenser. Det kan vise sig, at når en given ejendom sælges, opstår der en forpligtelse til at betale en planleje.
Hvis du planlægger renovering eller indvendig efterbehandling, kan du bruge tjenesten Søg efter en entreprenør på byggekalkulatorens websted. Efter at have udfyldt en kort formular, får du adgang til de bedste tilbud.
Hvad er en planlægningsrente i forhold til ejendommens værdi?
Lov om fysisk planlægning og udvikling Art. 36, stk. 4 af 27.03. 2003 siger: "Hvis værdien af ejendommen i forbindelse med vedtagelsen af lokalplanen eller dens ændring stiger, og ejeren eller den evige brugsvirksomhed sælger ejendommen, opkræver kommunens overhoved, borgmester eller bypræsident engang gebyr specificeret i denne plan, defineret som en procentdel af stigningen i ejendommens værdi. Dette gebyr er kommunens egen indkomst. Gebyrets størrelse må ikke overstige 30% af stigningen i ejendommens værdi ”.
Ifølge loven opkræves planlægningspensionen af kommunekontoret, efter at ejendommen er solgt af ejeren. Forudsat at ejendommens værdi steg som følge af en ændring i den rumlige udviklingsplan. For at kontoret kan opkræve planlægningslejen, skulle der ske en ændring eller en ny fysisk udviklingsplan inden for de sidste 5 år. Oftest lærer ejeren om behovet for at betale et gebyr umiddelbart efter ejendommens salg. Notaren er forpligtet til at informere kommunen om transaktionen. Prisen på den ejendom, der sælges, er ligegyldig. Selvom det er undervurderet, skal sælger betale gebyret. Planlejen opkræves ikke på ejendommens salgspris, men på værdistigningen. Dette er et engangsgebyr.
Et eksempel er ejeren af landbrugsgrunde i et område, hvor jordudvikling var forbudt i fysisk planlægning. Disse er landbrugs- eller engmarker. Den nye reguleringsplan gør det muligt at øremærke jorden til fritliggende enfamilieboliger. Ejeren, på mindre end 5 år fra implementeringen af denne plan, opdeler grunden i mindre parceller og sælger dem til projekter af etplanshuse med loft.
Værdien af denne grund stiger betydeligt, og sælger betaler planlægningslejen. Hvis han havde solgt byggegrunde efter mere end 5 år fra ikrafttrædelsesdatoen for den nye reguleringsplan, ville afgif.webpten ikke gælde ham, på trods af værdistigningen. Det skal dog bemærkes, at beslutningens ikrafttrædelsesdato tages i betragtning, ikke datoen for vedtagelsen. Det kan være op til en måneds forskel.
Hvordan beregnes planpensionen?
Planlejeens størrelse er forskellen mellem ejendommens værdi før og efter ikrafttrædelsen af den nye reguleringsplan. Loven siger, at dette gebyr ikke må være højere end 30% af værdistigningen. Procentdelen bestemmes på forum i kommunalbestyrelsen i en resolution om lokal fysisk udvikling. Kommunalbestyrelsens forum kan beslutte, at det for eksempel vil være 20%eller 15%, men aldrig mere end 30%. Hvis forum for kommunalbestyrelsen, der vedtager den geografiske udviklingsplan, ikke fastsætter gebyrets størrelse, og det ikke er optaget i beslutningen, kan kommunen ikke opkræve det. I dette tilfælde er retsgrundlaget ugyldigt.
Værdsættelse af påskønnelse bør altid foretages på datoen for ejendommens salg. Det kan ikke referere til en tidligere eller senere periode. Kommunen pålægger en ejendomsvurderer at beregne stigningen i ejendommens værdi forårsaget af ændringen i fysisk planlægning. Inden salgsakten har ejeren også ret til at bede en ejendomsvurderer om beregning af en planrente. Han vil derefter vide på forhånd, hvor meget han vil betale efter at have solgt ejendommen. Værdiansættelsen vil også hjælpe ham med at beregne salgsprisen passende.
Efter vurderingen foretager kommunekontoret en administrativ afgørelse med angivelse af planpensionens størrelse. Kommunen er forpligtet til at bevise det direkte årsag og virkningsforhold, der følger af ændringen af udviklingsplanen i overensstemmelse med retsgrundlaget. Ejendomsmægleren har ret til at klage over afgørelsen til klageinstansen. Det kan gøre det inden for 14 dage efter modtagelse af det. Hvis den betalingspligtige ikke opfylder forpligtelsen og ikke betaler den til tiden, foretager kommuneoverlegen håndhævelsesforanstaltninger på grundlag af administrative bestemmelser. Eller måske vil du også være interesseret denne artikel om planlægningsgebyr?
Hvornår betales planlejen ikke?
Bortset fra den situation, hvor kommunalbestyrelsens forum ikke har fastsat størrelsen af planpensionen, er der nogle få undtagelser til at betale. Ændringer i fysisk planlægning er ikke altid forbundet med en stigning i ejendommens værdi. Ejendomsvurderingen kan konkludere, at der ikke har været en sådan stigning.
Retsgrundlaget siger, at kommunen ikke kan kræve gebyr, hvis formålet med ejendommen er det samme som i den tidligere arealplanlægning. Et eksempel er ejeren af en landbrugsgrund, hvor den tidligere udviklingsplan tillod udformning af etplanshuse med loft. Efter 10 år ændres planen, og først derefter beslutter ejeren at sælge den til opførelse af etplanshuse med loft. Den nye plan ændrede imidlertid ikke grundens formål. Derfor er ejeren ved salg af dem ikke forpligtet til at betale en afgif.webpt på værdistigningen. Hans ejendom er ikke blevet værdsat på grund af ikrafttræden af ny fysisk planlægning.
At opkræve gebyr for stigningen i værdien af fast ejendom gælder heller ikke tilfælde, hvor ejendommen sælges gratis til en elsket. For eksempel overfører en landmand en gård til sin søn. Retsgrundlaget i denne sag er lov om landmænds socialforsikring.
Vedtagelsen af en rumlig udviklingsplan kan resultere i en nedsættelse af ejendommens værdi. Så har forurettede ret til at ansøge om erstatning, køb af kommunen af en del af eller hele ejendommen. Hvis en udlejer sælger en ejendom, der har mistet sin værdi på grund af ændringer i planlægningen, så kan den også kræve erstatning fra kommunen i værdiforringelsen.
Planlægningslejen er en hyldest på grund af kommunen for stigningen i ejendommens værdi forårsaget af vedtagelsen af en rumlig udviklingsplan og ikke af ejerens handlinger. Det faktum, at en sådan plan er blevet vedtaget, betyder ikke, at du skal betale et gebyr. Derfor er det værd at læse det grundigt, inden du træffer en beslutning om at sælge eller købe fast ejendom.
